Suur osa Eesti korterelamutest on ehitatud Nõukogude Liidu ajal, mil hoonete projekteerimisnormid olid praegusest märksa madalamad ja energiasäästlikkus väiksem. Seetõttu on KredEx pakkunud juba aastaid korteriühistutele abi hoonete rekonstrueerimiseks. Kuidas hoida kulud kontrolli all ja mida elamu uuendamisel tähele panna, räägib ehitusfirma Estlander Grupi OÜ tegevjuht Andres Kaar.
„Selleks et saavutada nii energiasäästu, tervikliku sisekliima kui ka uueväärse kodu puhul suurim kasutegur, on mõistlik võtta ette hoone kompleksrekonstrueerimine. See tähendab, et korda tehakse korraga katus, fassaad, aknad-uksed, küttesüsteem ja ventilatsioon,“ soovitab Kaar. Kõik tööd, millega tagatakse korterelamu ehituskonstruktsiooniline stabiilsus, suurendavad elamu energiasäästlikkust ja parandavad elanike elamistingimusi.
„Hoone renoveerimise puhul tulekski ühistu liikmetel kõigepealt kokku leppida, mida soovitakse oma hoone juures renoveerida – kas plaan on teha osaline või tervikrenoveerimine. Kui hoonel vajavad tegemist nii fassaad, katus, avatäited kui ka tehnosüsteemid ning ühistul on see finantsiliselt võimalik, soovitan kindlasti mõelda kompleksrekonstrueerimisele,“ ütleb Kaar. „Seda kahel lihtsal põhjusel: ehitustööd saab ära teha korraga ja kiiremini ning elanikud ei pea igal aastal uut remonti välja kannatama. Teiseks on kokkuvõttes soodsam teha mitu tööd korraga – näiteks ei pea siis rentima tellinguid alguses akende ja seejärel fassaadi tarvis, need tööd saab järgemööda ära teha. Lisaks hoitakse aega kokku dokumentide koostamisel ja kooskõlastamistel, sest nii katusekatte vahetus kui ka fassaadi soojustamine vajavad omavalitsuse poolt kinnitatud projekti.“
Põhjalikuma renoveerimise puhul, kui materjale ei asendata samaväärsetega, tuleks alustada projekteerimisest. Peale projekti tuleb paika panna eelarvelised võimalused ja see, kas finantseerijana kaasatakse ka pank või tehakse renoveerimistöid omavahenditest. Korteriühistute puhul loeb pangafinantseeringuga renoveerimisel väga palju korterite arv majas: hädas on tihtipeale vähem kui kaheksa korteriga ühistud, kus panga pakutavad vahendid ei jookse sageli kokku hoone tegelike vajadustega. Sellisel juhul saab määravaks, kui palju raha on kogutud remondifondi. Suuremate korteriühistute puhul on finantseerimise protsess lihtsam, kuna korteripõhine kulu renoveerimisele on väiksem, remondifondi laekub raha tõhusamalt ja ka pank vaatab asjale teisest perspektiivist.
Suures mahus tööde ettevõtmine tähendab väga suurt raha, ent õnneks saab juba aastaid taotleda KredExist korterelamu rekonstrueerimiseks nii laenu kui ka toetust. KredExi laen on mõeldud eelkõige neile ühistutele, kes on saanud pangast renoveerimislaenu taotlusele eitava vastuse või pakkumise, mille tingimused on ebamõistlikud, nagu näiteks väga lühike tagasimaksetähtaeg või tavapärasest palju kõrgem intress. Saadava laenu abil[TT1] on võimalik rahastada renoveerimistöid ja kombineerida laenu KredExi pakutava rekonstrueerimistoetusega, et anda korterelamule terviklikult uus hingamine. Samas on KredExist võimalik taotleda ühele ja samale hoonele nii laenu kui ka toetust.
Ainult põhjalik eeltöö tagab korraliku tulemuse
Kaare sõnul on maja rekonstrueerimisel põhiline viga see, et asjaga hakatakse tegelema valest otsast. „Tehakse mingi protsess läbi, vaieldakse, nähakse kurja vaeva ja siis selgub, et selliselt ei saa ega tohigi üldse töid teha! Soovitus on konsulteerida inimestega, kes on viimastel aastatel renoveerimisprotsessi läbi teinud. Küsige, pärige, vaadake lähemalt, kuidas nad asju ajasid!“
Estlanderi tegevjuhi sõnul on teine väga suur viga kokkulepete ja tööde puudulik dokumenteerimine. „Kindlasti on vaja vormistada leping koos kõigi oluliste tingimustega: tööde loetelu, summad, maksetingimused, tähtajad, garantiid jne. Praktika on näidanud, et mida põhjalikum on eeltöö, seda vähem on hiljem segadusi ja vaidlusi. Eriti tähtis on, et kõik saaksid asjast ühtemoodi aru, kui projektist tehakse osaline renoveerimine. Sellisel juhul kipuvad inimesed unustama algseid kokkuleppeid, millega on arvestatud renoveerimisel ja millega mitte. Kui eeltöö on põhjalik, on hiljem kiires ehitussaginas hea vaadata algsed kokkulepped vajaduse korral üle.“
Eelista alati kogemustega ehitajat ja omanikujärelevalvet!
Selleks et tulla remondi korral rahaga välja, soovitavad osad eksperdid arvestada kuni 15% reserviga. Paraku on sellist reservi korteriühistul raske koguda ja pangalaenu pakkumisest ei jätku samuti selleks tihtipeale laenuraha. „Proovime ka ise teha kliendile juba eelarvestamise käigus võimalikult põhjaliku eelarve, et vältida hiljem üllatusi. Pigem koostada eelarve algselt nii, et pärast oleks vajaduse korral võimalik mingeid töid sealt maha tõmmata, mida otsustatakse mingis etapis mitte teha. Ja mida kogenum on renoveerija, seda vähem vajatakse reserve!“ annab Estlander Grupi juht nõu.
Ta möönab, et eelarve planeerimine eeldabki seda, et tööd, mida soovitakse teha, mõeldakse kiht-kihilt läbi. „Sageli jääb enamasti teadmatusest mõni kulurida kahe silma vahele. Põhjalikumate renoveerimisprojektide puhul on ülioluline eelarve koostaja oskus lugeda projektist välja kõik tähtsad kuluread ja tajuda ka kõikvõimalikke kõrvalkulusid, mis võivad ette tulla – ka neid, mida projekt ei hõlma. Enne töödega alustamist tuleks käia ehitajaga läbi kogu renoveerimise protsess ja ajagraafik, et ühistu saaks aimu, kuidas ja millal midagi toimub. Mida paremini oled asjadega kursis ja informeeritud, seda vähem tekib ehituse käigus asjatuid seisakuid.“
Ehitaja kõrval on väga olulisel kohal omanikujärelevalve valik. Omanikujärelevalvet teeb isik, kelle ülesanne on jälgida, et asjad on kontrolli all, ja anda õigel hetkel teada, kui need nii ei ole. „Nii nagu ehitajal peab olema sarnaste tööde kogemus, peab see olema ka inimesel, kes teeb omanikujärelevalvet,“ toonitab Kaar. „Ka ühistu juhatuse liikmed peavad leidma võimaluse ehituse ajal objektil käia ja ehitajaga korrapäraseid koosolekuid pidada – seda võiks teha vähemalt korra nädalas. Objektikoosolekud on need kohad, kus tehakse vahekokkuvõtted, püstitatakse järgmised eesmärgid ja räägitakse selgeks arusaamatused.“
Hoonete renoveerimise, rekonstrueerimise ja üldehitustöödega tegeleva Estlander Grupi OÜ põhikliendid on korteriühistud, ettevõtted ja eraisikud.
Kortermaja renoveerimisel ilma KredExi toetuseta tuleks teha järgmist:
- koguda enne remondifondi;
- võtta vastu otsus renoveerida (korteriühistute puhul üldkoosolekul);
- uurida finantsvõimalusi, et teada, millises mahus renoveerida (panga abil või omavahenditest);
- põhjalikuma renoveerimise puhul lasta teha projekt;
- projekti valmimisel küsida ehituse ja omanikujärelevalve kohta hinnapakkumisi;
- külastada panka, kui pakkumised on olemas;
- korraldada üldkoosolek, kus valitakse ehitaja ja omanikujärelevalve;
- saata hinnapakkumised panka ja läbida nende „sõel“, arvestades, et finantsasutused sekkuvad tugevalt ehitaja valikusse.
[TT1]KredExi laenuga?
