„Puutume igapäevaselt kokku teemaga, kus klient pöördub meile sooviga paari kuu jooksul alustada hoone katusekatte vahetamisega ning fassaadi soojustamisega ja saab üllatuseks teada, et sellisel juhul on vajalik koostada ka projekt,“ tõi Estlander Grupp OÜ tegevjuht Andres Kaar näite inimeste teadmatusest.
Estlander Grupp OÜ tegeleb põhiliselt hoonete renoveerimise, rekonstrueerimise ja üldehituslike töödega. Nende põhilisteks klientideks on korteriühistud, ettevõtted ja eraisikud, kes enamjaolt soovivad katuse- ja fassaaditöid.
Eesmärk teada
Ettevõtte tegevjuht Andres Kaar ütles, et hoone renoveerimise puhul võiksid kliendid teada eelnevalt, mida nad soovivad oma hoone juures renoveerida. Kas teostatakse osaline renoveerimine või juhul, kui finantsilised vahendid lubavad, tervikrenoveerimine. „Põhjalikuma renoveerimise juures tuleks eelnevalt otsustada, kas soovitakse renoveerida või rekonstrueerida üldehituslik osa; katus, fassaad, sokkel, vundament, avatäited, juurdeehitused, siseviimistlus või soovitakse uuendada ka tehnosüsteeme. Kas teha neid asju eraldi mingi aja tagant või korraga ühe renoveerimisprotsessi käigus,“ selgitas Kaar põhiküsimust. „Tihti, kui ei soovita hoonet põhjalikult rekonstrueerida, on vaja teada milliseid töid on vajalik teostada ja kas antud tööle tuleb tellida eelevalt projekt või ei. Lisaks puutume igapäevaselt kokku teemaga, kus klient pöördub meie poole sooviga paari kuu jooksul alustada hoone katusekatte vahetamisega ning fassaadi soojustamisega ja saab üllatuseks teada, et sellisel juhul on vajalik koostada ka projekt.“
Kaare sõnul võib see väiksemates valdades tähendada paari kuu pikkust lisaaega. Kuid Tallinna linnas aga aasta kuni paari pikkust projekteerimise protsessi. Eriti, kui tegemist on miljööalale jääva hoonega.
Põhjalikuma renoveerimise puhul, kui ei asendata materjale samaväärsega, tuleks alustada projekteerimisest. Lisaks projektile, on oluline teada, kui suured on eelarvelised võimalused. Lisaks, kas finantseerijana otsustatakse kaasata ka pank või teostatakse renoveerimistöid omavahenditest. Kaare kogemused on näidanud, et korteriühistute puhul loeb pangafinantseeringuga renoveerimisel väga palju korterite arv majas. Hädas on tihti alla kaheksa korteriga ühistud, kus panga poolt pakutavad vahendid ei jookse tihti kokku hoone tegelike vajadustega. Sellisel juhul saab eriti määravaks raha eelnevalt remondifondi kogumine.
„Puutume mitmeid kordi aastas kokku olukorraga, kus eriti just väiksemad korteriühistud teevad kogu projekteerimise ja otsustamise protsessi eelnevalt läbi, valivad välja ehitaja ning siis viimasel hetkel selgub, et panga pakutavad vahendid ei ole piisavad, intressid kõrged või tuleb sootuks paar aastat veel remondifondi koguda. Paari aasta pärast tuleb aga kogu protsess jälle otsast peale läbi käia,“ loetles Kaar takistusi.
Suuremate korteriühistutega, kus on kortereid rohkem, on finantseerimise protsess lihtsam, kuna korteripõhine kulu renoveerimisele on väiksem, remondifond koguneb tõhusamalt ning pank vaatab ka asjale teise perspektiiviga.
Õiged tegevused õiges hetkes
Kaare sõnul võiks renoveerimise protsessi järjekord lühidalt ideaalis olla alljärgnev: 1. eelnev remondifondi kogumine; 2. otsus renoveerida (korteriühistute puhul üldkoosolek); 3. finantsilised võimalused, et teada millises mahus renoveerida (pank või omavahendid); 4. põhjalikuma renoveerimise puhul projekteerimise protsess; 5. projekti valmimisel ehitajatelt ja omanikujärelvalvetelt hinnapakkumiste küsimine; 6. vajadusel panga külastus, kui pakkumised olemas; 7. korteriühistute puhul üldkoosoleku korraldamine ning ehitaja ja omanikujärelvalve valiku teostamine; 8. hinnapakkumised panka ning pangapoolse sõela läbimine.
Lisakommentaarina tõi Kaar välja täsiasja, et tänasel päeval sekkuvad pangad väga tugevasti ehitaja valikusse.
„Kindlasti ei tohi ehitajal olla jooksvaid maksehäireid ja ajatamata maksuvõlgu. Samuti peab ettevõtte eelnevate aastate käive olema vastavuses renoveeritava objekti käibega. Mis tähendab, et äsja loodud ettevõtted pangafinantseeringuga renoveerimisel jäävad suuremamahulise renoveerimise korral suure tõenäosusega kõrvale,“ hoiatas Kaar. „Tänu pangapoolsele lisasõela läbimisele ehitaja valikul on viimastel aastatel jäänud vähemaks lugusid, kus on ehitama valitud teistest märksa soodsama hinna teinud hea sugulane “OÜ Vasja ja ta vend” ja kus ühel hetkel avastatakse, et ehitajale on ära makstud 90% kogu eelarvest, kuid teostatud on seejuures 50% töödest ja ehitaja kadunud.“
Vead on välditavad
„Põhiline viga, mida maja renoveerimisel tehakse, et asjaga hakatakse tegelema valest otsast. Tehakse mingi protsess läbi, vaieldakse, nähakse kurja vaeva ja siis selgub, et selliselt ei saa ega tohigi üldse töid teostada,“ rääkis Kaar. „Minu põhiline soovitus oleks: konsulteerige inimestega, kes on viimastel aastatel renoveerimisprotsessi läbi täinud. Minge vaadake lähedalt, kuidas on mingid asjad tehtud, mida soovite ka endal teha.“
Estlander tegevjuhi sõnul on teine väga oluline viga, mida renoveerimisprotsessil juhtub, et kokkulepeid ja töid dokumenteeritakse puudulikult.
„Vajalik on lepingu vormistamine koos kõigi oluliste tingimustega: tööde loetelu, summad, maksetingimused, tähtajad, garantiid jne. Praktika on näidanud, et mida põhjalikum on eeltöö, seda vähem on hilisemaid segadusi ja vaidlusi. Eriti tähtis on, et asjast saaksid kõik ühtemoodi aru, kui teostatakse projektist osaline renoveerimine. Sellisel juhul kipuvad inimesed tihti unustama algseid kokkuleppeid, millega on arvestatud renoveerimisel ja millega mitte,“ kinnitas Kaar. „Olles teinud aga põhjaliku eeltöö, pannud kõik kirja, siis on hiljem kiires ehitamise saginas hea tulla vajadusel algsete kokkulepete juurde tagasi ning vaadata, mis sai kokku lepitud.“
Kulud kontrolli all
Et remondi korral tuleks rahast välja, soovitavad osad eksperdid arvastada kuni 15% reserviga. „Näeme harva, et kellelgi oleks reservidesse arvestatud selline protsent, eriti korteriühistute ja eratellijate puhul. Ettevõtetega on asi lihtsam, kuna need kellel on hooned, mida renoveerida, omavad reeglina ka piisavaid reserve, et kuni 10%-ne lisakulu ei võta hinge kinni,“ jagas Kaar kogemusi. „Ise proovime juba eelarvestamise käigus teha kliendile võimalikult põhjaliku eelarve, et vältida hilisemate üllatuste teket. Ütleksin selle peale, et mida kogenum on renoveerija, seda vähem vajatakse reserve. Väga harva, kui üllatustele on kulunud rohkem kui 5% projekti eelarvest. Pigem koostada algselt eelarve selliselt, et pärast oleks vajadusel võimalik mingeid töid sealt maha kriipsutada, mida otsutatakse antud etapis mitte teostada.“
Algselt planeeritud tööde kallimaks minek on Kaare sõnul märk liialt pealiskaudselt koostatud renoveerimiseelarvest. „Eelarve planeerimine eeldabki, et mõeldakse kiht kihi kaupa läbi tööd, mida soovitakse teostada. Põhiline, et jäetakse enamasti teadmatusest mõned kuluread kahe silma vahele. Põhjalikumate renoveerimisprojektide puhul on ülimalt oluline eelarve koostaja oskus lugeda projektist välja kõik olulised kuluread ning tajuda ka kõiki võimalikke kõrvalkulusid, mis võib ette tulla, ka neid, mida projekt ei hõlma,“ kinnitas Kaar.
Hea teada:
- Parima tulemuse saavutamiseks on vajalik mõlemapoolne koostöö ja hea omavaheline läbisaamine kogu renoveerimisprotsessi käigus.
- Enne töödega alustamist käi ehitajaga läbi kogu renoveerimise protsess, et saaksid aimu kuidas ja millal midagi toimuma hakkab. Mida paremini oled asjadega kursis ja informeeritud, seda vähem võib tekkida ehituse käigus asjatuid seisakuid.
- Lase ehitajal koostada tööde teostamise ajagraafik, juhul kui ta seda teinud ei ole. Siis on sul lihtsam jälgida ja kontrollida ehitamise kulgu.
- Ehitaja valiku kõrval on väga olulisel kohal omanikujärelvalve valik. Arvesta sellega, et omanikujärelvalve peab olema isik, kelle ülesanne on jälgida, et asjad on kontrolli all ja õigel hetkel viidata sellele, kui need nii ei ole. Samamoodi, nagu ehitajal peab olema sarnaste tööde kogemus, peab seda olema ka omanikujärelvalvel. Kõige hullem on siis, kui omanikujärelvalve on aktiivne, kuid see eest ebakompentente.
- Arvesta, et renoveerimisprotsessi käigus pead leidma ka ise aega objektil käimiseks ja ehitajaga korrapäraste koosolekute pidamiseks. Vähemalt korra nädalas peaks olema see aeg, kus kõik saavad oma auru välja lasta. Objektikoosolekud on need kohad, kus tehakse vahekokkuvõtteid, püstatakse järgnevaid eesmärke ning räägitakse selgeks arusaamatused.
- Renoveerimise käigus tehke protokolle. Pange kõik kirja, mis on kokku lepitud ja kuidas toimitakse edasi, sest tööde käigus tekib palju informatsiooni, mida on hiljem väga keeruline kõigil mäletada. Protokoll hoiab ära enamiku asjatutest vaidlustest.
- Varu aega. Arvesta sellega, et harva, kui renoveerimisele kulub vähem aega, kui planeeritud.
Rohkem infot leiad meie kodulehelt
