Ehitusseadustiku järgi peavad kõik üle 20 m² suurused ehitised olema kantud ehitisregistrisse (ehr.ee) ning hoonete olemasolu ja paiknemist kontrollib kohalik omavalitsus. Selle kontrolli mõte on tuvastada hoone ehitamise õiguslik alus, kasutamise otstarve, ehitise aluspind, valmimise aeg jms.
„Kui selgub, et hoone puudub registrist, aga on rajatud siiski õiguspäraselt ja omanik suudab seda dokumentidega tõendada, kantakse ehitis registrisse. Keerulisem on siis, kui omanik ei suuda hoone õiguspärast ehitamist tõendada,“ ütleb ehitiste auditite, ekspertiiside ja kasutuslubadega tegeleva RaidHausi OÜ juht Margus Raidpere.
Õigusliku aluseta ehitatud ehitise seadustamisel jagatakse enne 01.07.2015 ehitatud ehitised kahte kategooriasse. Esiteks on enne ehitusseaduse jõustumist ehk enne 01.01.2003 ehitatud ehitised, mis peavad vastama ehitise ehitamise ajal kehtinud ehitustehnilistele ja ohutusnõuetele. Kui omanik ei suuda tõendada, et hoone on ehitatud enne 01.01.2003, siis arvestatakse, et ehitus on toimunud pärast seda kuupäeva. Võib juhtuda, et enne 2003. aastat ehitatud ehitis puudub ehitisregistrist üldse, kuna varem olid hooned kantud riiklikku hooneregistrisse, mis likvideeriti 2003. aastal, ning seal olnud andmed kanti praegusesse ehitisregistrisse edasi veidi kaootiliselt.
Teiseks on enne ehitusseadustiku jõustumist ehk ajavahemikul 01.01.2003–01.07.2015 ehitatud ehitised, mis peavad vastama ohutusnõuetele ning detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele. Pärast 01.07.2015 ehitatud ehitise puhul käib menetlus kehtiva ehitusseadustiku järgi, mis tähendab, et kasutuses olevatel hoonetel peab olema kasutusluba.
Enne 01.01.2003 rajatud ehitise puhul, mis ei ole registris ja millel puudub kasutusluba, tuleb hinnata selle ohutust. Ehitise ohutuse hindamisel tuginetakse ehitusprojektile. Kui ehitusprojekt puudub või pole seda säilinud, tuleb ehitise ohutuse hindamiseks teha selle audit, mille käigus kontrollitakse ehitist kui tervikut ehitise auditi lähteülesande põhjal. Ehitise audit on dokument, mis võib asendada menetlustoimingutes ehitusprojekti. Ehitise auditi tellib omanik. Kui auditi käigus tuvastatakse, et ehitis ei ole ohtlik ja muid puuduseid pole, saab selle kanda ehitisregistrisse. Kui audit tuvastab puuduseid, tuleb omanikul need enne registrisse kandmist kõrvaldada.
Kasutusloa eesmärk on tagada hoone ohutus
Kasutusluba on dokument, mille väljastab kohalik omavalitsus. See tõendab, et valminud ehitis vastab ehitusloa saanud ehitusprojektile, selle rajatud konstruktsioonid ja tehnosüsteemid on ohutud ning hoone või rajatise sihtotstarbelisel kasutamisel puudub oht keskkonnale ja hoones viibivatele isikutele. Kui kõik tingimused on täidetud, väljastab kohalik omavalitsus kasutusloa. Kui tingimused on täitmata, esitatakse märkuste nimekiri, mille alusel tuleb puudused likvideerida.
Raidpere sõnul on lihtsam ja kiirem usaldada kasutusloa taotlemine kogenud eksperdile, kes teab peast vajalikke seaduseid ja oskab juba esimese ülevaatuse järel tõenäoliselt öelda, millises seisukorras hoone on ja kui keerukaks võib osutuda kasutusloa taotlemine. „Kasutusloa menetlus sisaldab omajagu asjaajamist alates olemasoleva dokumentatsiooni kontrollimisest ja puuduvate osade fikseerimisest, objekti paikvaatlusest, ehitise projektile vastavuse visuaalsest kontrollimisest ja puuduvate mõõdistuste tegemisest kuni puuduvate dokumentide või uuringute hankimiseni ja kliendi esindamiseni vajalikes instantsides. Samuti käib kasutusloa taotlemise teenuse alla eri vormide ja dokumentide täitmine ja esitamine ehr.ee süsteemi kaudu, mis kipub inimesele, kes sellega iga päev ei tegele, keerukas olema. Kasutusloa menetluse hind sõltub olemasolevate ehitusdokumentide hulgast ja sisust.“
RaidHaus OÜ tegeleb ehitiste auditite ja ekspertiiside, kasutuslubade ning kinnisvara ostu- ja müügieelse ülevaatusega. Praeguseks on ettevõte vormistanud edukalt üle 400 ehitise auditi ja enam kui 50 kasutusluba. Krediidireitingu kõrgemat AAA klassiga omava RaidHausi kliendid on nii riiklikud asutused, ettevõtted, korteriühistud ja advokatuur kui ka eraisikud.
